スマートデイズ(かぼちゃの馬車)が倒産し理由はサブリースの自転車操業の詐欺か!経営破綻で民事再生法が適用

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出典:medigaku.com

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首都圏で女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズ(東京)は9日、民事再生法の適用を東京地裁に申請し受理されたと発表し、話題となっています。

かぼちゃの馬車が民事再生法

産経ニュース他、メディア各局が以下のようなニュースを報じ、話題となっています。

不動産会社「スマートデイズ」(東京)に投資向けシェアハウス用物件を不当な高値で購入させられ、損害を被ったとして、物件の購入者13人が27日、法人としての同社や役員ら、建設会社などに計2億円の損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こした。

同社は「かぼちゃの馬車」のブランド名で、シェアハウス用物件を販売。同社が入居者から家賃を集め、購入者に支払うとうたっていたが、1月以降、支払いが停止していた。

原告は首都圏在住の30~50代の男性ら。平成26~29年、同社から1~3件の物件を購入したという。

訴状によると、同社などは「安定の30年家賃保証」などとうたい、市場価格より不当に高い価格で物件を購入させたとしている。

スマートデイズは「訴状が届いていないため、回答は差し控える」としている。

出典:産経ニュース

 

スマートデイズとは

こちらが、民事再生手続きを取ってしまったスマートデイズの詳細な情報です。

会社名 株式会社スマートデイズ
東京本社 所在地:東京都中央区銀座1-7-10 ヒューリック銀座ビル 4F(総合受付)5F(入居者様受付)
TEL:03-3535-0111 FAX:03-3535-0555
台湾支店 所在地:台北市大安區忠孝東路四段270號17F(美孚時代通商大樓)
TEL:+886-2-7707-0628
代表取締役 菅澤聡
資本金 2,100,400,000円(資本準備金含む)
設立日 平成24年8月2日
従業員数 125名(2017年10月1日現在) ※子会社含む
取引銀行 三菱東京UFJ銀行 銀座通支店
SBJ銀行 東京本店
大東京信用組合 銀座支店
第一勧業信用組合 中野新橋支店
群馬銀行 荻窪支店
京葉銀行 東京支店品川営業所
事業内容 不動産の売買・仲介・斡旋・賃貸・管理及び寄宿舎の経営
建築事業・職業紹介事業・旅館業
加盟団体 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
許可登録 宅地建物取引業免許 国土交通大臣 (1) 第9127号
一級建築士事務所 東京都知事登録 第60134号
有料職業紹介事業許可番号 13-ユ-307221
特定建設業 東京都知事(特-29) 第145760号

出典:スマートデイズ

 

スマートデイズは、東京銀座の一等地にオフィスを構える不動産会社であり、主にシェアハウス事業を展開していることで知られています。

「平素から弊社事業に格別のご厚情とご協力を賜り、厚く御礼申し上げます。弊社は本日、東京地方裁判所に対し、民事再生手続開始の申立てを行い、受理されました。併せて、直ちに裁判所より保全処分及び監督命令の発令を受け、清水祐介弁護士が監督委員に選任されましたのでお知らせいたします。」

出典:スマートデイズ

民事再生手続きに対しては、上記のようなコメントを残しております。

「世界で一番感謝される企業を作る」とモットーに、主に、かぼちゃの馬車などと呼ばれる女性専用のシェアハウス事業の展開などを行なっている企業として知られています。

かぼちゃの馬車は、家具家電付きのシェアハウスとなっており、「上京時にトランク一つで上京できる」ことが売りであり、入居すれば仕事の斡旋が受けられるなど、様々なサービスが受けられることでも知られています。

シェアハウスと言っても、寝る場所は1人用のスペースが確保されており、キッチンやお風呂、トイレ、洗濯などが共用のスペースとなっているために、家賃を抑えることが出来るのです。

 

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オーナー側にとっても

スマートデイズが展開するサービスは、一見すると利用者すなわち入居者に便利なサービスであるかのように思われますが、実際のところは不動産投資をするオーナー側に取ってもメリットがあるサービスも存在しています。

いわゆるアパート経営という類のものですが、スマートデイズはサブリースを行なっているのです。

サブリースとは、アパート経営における家賃の運用方法の一つで、空室があっても安定して収入を得ることができるのが特徴です。

物件を所有している人物は、サブリース会社(不動産会社)に建物を一括で借り上げてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。

多くの場合は、賃料は家賃をベースにその一定割合で決められており、空室があったとしても賃料が支払われる「家賃保証」が付いて来ることがほとんどです。

そして、その物件に入居する人たちはサブリース会社(不動産会社)と賃貸借契約を結びますので、入居者に関係する管理などは全てサブリース会社(不動産会社)に委任することが可能です。

その代わりと言ってはなんですが、サブリース会社(不動産会社)が保証する家賃は、入居者が支払う家賃よりも低く設定されており、何%かをインセンティブとして抜いているのです。

こうした、自分の物件を使って賃貸経営をしてもらい、家賃保証の形で安定収入を得る運用方法のことをサブリースといいます。

 

サブリース賃料の支払いが停止

スマートデイズ(東京都)は2018年頃より、オーナーに対してサブリース賃料の支払いの停止を発表しており、これが非常に波紋が広がっているのです。

オーナーは数100人に上り、銀行から多額のローンを借り入れて1億円をゆうに越える新築物件を購入した人が大半とみられています。

また、スマートデイズは不動産投資に積極的で、さらに高金利で有名な「スルガ銀行」と業務提携をし、かぼちゃの馬車などのオーナーに対する「アパートローン」のほとんどをスルガ銀行が引き受けてきたのだそうですが、これは確信犯的な詐欺的融資とみて間違い無いでしょう。

そして、スマートデイズ社の場合は、購入者とサブリース契約を行い、毎月賃料を支払っていたのですが、その実態は毎月の売上利益と銀行からの融資金で補填をするという、いわば自転車操業だったのです。

そのため、スマートデイズは銀行から融資を受け続けなければ経営することは非常に難しい状態であり、さらには物件お購入者に対して、家賃以上の収入を保証するという非常に魅力的なプランを説明していたのですが、実際は賃借人がついたとしても差額は持ち出しとなっていたために、本来のサブリースの考え方とはかけ離れたビジネスモデルだったのです。

 

なぜ破綻したのか?

そもそも、このアパート経営に関して、スマートデイズは以下のようなことを謳っていました。

  • サブリース30年間家賃保証
  • 投資利回り8%以上
  • 放っておいても収益を得ることができる
  • シェアハウスはこの先需要が多い
  • 女性専用で就職の斡旋も行うので、賃貸が収入が失敗しても会社の収益には影響が出ない

こうした営業トークを武器に、不動産投資セミナーなどを頻繁に行なって、不動産投資に興味のある人物に対して、絶対に失敗しないことをアピールしていたのですが、実際のところは自転車操業であっただけに、常に破綻の一歩手前だったのです。

この、詐欺のようなアパート経営の投資話に引っ掛かった人のほとんどが収入が多く安定していたサラリーマンの方で、本業が忙しいために、物件を放置しても収益が入るという甘い言葉に騙されてしまったようですが、よくよく考えてみれば、こうした儲かる投資話などあり得るわけもなく、放っておいても利益が出るのであられば、自社でやったほうが確実に儲かりますので、投資をさせるような話をするわけがありません。

本当に大切なことや、儲かるという話を人に教えると思いますか?

それは否で、こうした甘い言葉に騙された人々が、スマートデイズの経営の実態を知らずに次々とお金を突っ込んでいたから、なんとか持ちこたえていただけであって、もしも最初からこのようなことがなければ、そもそもの経営自体が難しかったことでしょう。

いずれにしても、かぼちゃの馬車を運営する会社の民事再生法適用の案件に、一層の波紋が広がりそうな一件です。

 

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